Что лучше уменьшать при досрочном погашении ипотеки

Практически все ипотечные заемщики стараются вносить больше денег, чем положено. Как выгоднее гасить ипотеку досрочно: уменьшение платежа или срока в разных ситуациях имеет свои плюсы. Давайте разберемся в каких.

Подробно о вариантах изменения графика платежей

Российские банки работают с ипотекой в 99% случаев по системе аннуитетных выплат. Их суть в том, что сначала гасятся преимущественно проценты по кредиту, а потом выплачивается банковский долг (тело займа). После досрочного погашения параметры кредита изменяются, так как изменяется размер задолженности перед организацией. Поэтому сотрудникам банка приходится переделывать график платежей.

  • сократить срок кредита при неизменном ежемесячном платеже;
  • уменьшить платеж, но оставить то же количество месяцев выплат.

В каком случае выгодно уменьшать срок

Досрочная выплата в 50-100 тысяч рублей позволяет сократить срок на несколько месяцев.

Если открыть кредитный калькулятор и просчитать все варианты, то при однократном досрочном погашении выгоднее все же уменьшение срока. Так как размер платежа в этом случае останется тот же, сумма переплаты банку по кредиту станет меньше.

Рассмотрим ситуацию, когда для покупки недвижимости взят заем под 12% (аннуитетный тип платежей) в размере 1 млн рублей. Выплаты начинаются 20 марта 2017 года. Например, в сентябре заемщик получает премию в 60 тысяч рублей и решает ей погасить часть ипотеки. Если он выбирает после досрочки уменьшение срока выплат, то получает выгоду от досрочного погашения в 39856.79 рублей.

Когда лучше согласиться на уменьшение суммы

Та же история с ипотекой в 1 млн рублей выглядит на графике выплат таким образом при уменьшении суммы.

Переплата выйдет больше по сравнению с уменьшением срока: 316440.96 против 294015.81. Выгода от однократного досрочного погашения с уменьшением платежа составить чуть более 17 тысяч рублей. Получается, минимизировать ежемесячную сумму не очень выгодно? Не совсем так.

Система выплат с уменьшением суммы платежа поможет, например, в сложной финансовой ситуации, при уменьшении дохода заемщика. Снижение суммы вносимых средств, естественно, поможет пережить кризис и не допустить просрочек. Эксперты по семейным финансам советуют, если есть выбор, на какой срок выгоднее брать ипотеку при досрочном погашении, придерживаться такой стратегии:

  • брать на максимально возможный срок;
  • при первой же возможности вносить оплату досрочно.

Ведь лучше быть с квартирой в собственности, хоть и переплатить на 10 тысяч больше, чем рисковать единственным местом для жилья после временного личного финансового кризиса.

Советы при досрочном погашении ипотеки

Выбирать, как лучше выплачивать ипотеку досрочно, надо исходя из ситуации: личной и семейной. Следует обратить внимание и на инфляцию в стране: будут ли обесцениваться деньги. При высокой инфляции советуют не спешить с досрочкой, а покупать товары, обустраивать квартиру.

Если ограничений на максимальные досрочные выплаты нет, подойдет любой вариант: экономически это практически одинаково. Хотя лучше согласиться уменьшать размер платежа, а затем каждый месяц вкладывать сэкономленные деньги в досрочку.

Если есть ограничения на досрочное погашение, то выгоднее — сократить срок. Это экономически более эффективно.

Если в семье возможно сокращение дохода в ближайшие годы, то лучше сократить платеж. Первое время "лишние" деньги можно вносить на досрочку, сокращая и сокращая платеж, а в сложное время выплачивать небольшой платеж.

Учтите свой характер. Если вы оптимист по жизни и не боитесь потерять работу, то после досрочного погашения сокращайте срок. Если ваш стакан всегда наполовину пуст — сокращайте размер выплаты.

Когда лучше гасить ипотеку досрочно?

Если ипотека выбрана на длительный срок, то желательно первое досрочное погашение внести в первый же год. Например, если в описанном выше примере мы внесем досрочный платеж не 18 сентября, а 20 июня (на три месяца раньше), то при уменьшении срока платежа переплата составит 292014.44 (против 294015.81). Экономия составит около двух тысяч рублей.

Если каждая тысяча переплаты дорога вам, то желательно гасить так быстро, как позволяют ваша ситуация и договор с банком. Так, Сбербанк прописывает, что досрочка возможна только через три месяца после первого платежа. Ведь банку невыгодно быстрая оплата долга.

Помните, чем раньше дата досрочного платежа, тем быстрее уменьшается остаток долга по ипотеке. Чем меньше остаток, тем меньше проценты в итоге.

Досрочное погашение — это изменение остатка вашего долга по кредиту перед банком. Оно достигается путем возврата части кредита сверх ежемесячного платежа. В общем случае правильно досрочно погашать кредит, т.к. это уменьшает переплату и помогает закрыть кредит с минимальными финансовыми потерями. Но очень часто люди совершают досрочное погашение не правильно, что приводит к повышенной переплате банку.


Рассмотрим ключевые ошибки при досрочном погашении

Ошибка первая — не заморачиваться досрочным погашением

Многие люди думают, что лучше держать деньги при себе и исправно платить кредит. Это с одной стороны правильно, а с другой стороны вы просто больше отдаете банку денег.
Рассмотрим пример

  1. Сумма кредита 1 млн. рублей под 12% на 24 месяца с датой первого платежа 9 сентября 2018 года
  2. Вы имеете лишние деньги в размере 200 тыс. рублей, они у вас будут 31 января 2019 года
Читайте также:  Как продать кредитную карту на собеседовании пример

Для ответа проще всего воспользоваться специальным калькулятором, который покажет вот такую картинку

Слева изображен кредит с досрочным погашением, справа — без досрочного. Из диаграммы видно, что вы заплатите проценты банку больше на 19470 в итоге, если не будете досрочно погашать. Сумму 1 млн. рублей вы заплатите все равно, даже без досрочного погашения. А вот на проценты по кредиту можно повлиять досрочным погашением.

Важно: Стоит помнить, что сумму 19470 вы сэкономите через 2 года, т.е. в конце выплат кредита. Экономия будет идти постепенно за счет уменьшения суммы процентов, возвращаемых банку при каждом платеже по кредиту.

Механизм экономии следующий

  1. Досрочное погашение уменьшает ваш долг по кредиту(остаток долга)
  2. Проценты в банке начисляются на остаток долга, следовательно при его уменьшении проценты уменьшатся.

Это следует помнить и обязательно стараться досрочно погасить кредит.

Ошибка вторая — не следить за своими платежами банку

Сейчас можно погасить досрочно 2мя способами — походом в банк и написанием заявления или через интернет банк.
Многие совершают ошибку и не учитывают, что им нужно каждый месяц оплатить платеж
Возьмем пример.

  1. У вас есть кредит с ежемесячным платежом 15 тыс. рублей 15 числа каждого месяца
  2. У вас есть свободная сумма 50 тыс. рублей.

Вы решили погасить досрочно и пошли банк. Там вы написали заявление, что в ближайшую дату 15 числа нужно погасить ваш кредит досрочно в сумме 50 тыс. рублей. Вы внесли деньги через кассу и ждете осуществления досрочки.

Но вы забыли, что на вашем счету должно быть еще 15 тыс. рублей. В результате банк сначала списал 15 тыс. рублей в счет ежемесячного платежа, а потом попытался сделать досрочное погашение на 50 тыс.

Для справки: досрочное погашение делает программа, которая пытается уменьшить остаток на вашем счете на 50 тыс. Она это не может сделать, т.к. на вашем счете осталось 50 — 15 = 35 тыс.

Суммы 35 тыс. явно не достаточно для осуществления досрочного погашения на указанную в заявлении сумму. Ваши деньги в размере 35 тыс. остаются лежать на счете и вы узнаете о проблемах с досрочкой только при следующем походе в банк.

Важный совет: всегда проверяйте наличие средств для ежемесячного платежа и следите за тем, чтобы после даты досрочки деньги ушли в досрочку(списались со счета)

Ошибка третья — погашать когда появятся деньги любыми суммами.

Данное правило вроде бы верное — чем больше погасишь, тем больше сэкономишь на процентах. Однако в случае Сбербанка это не так. Дело в том, чтоб на данный момент все банки обрабатывают досрочное погашение по-разному.
Есть 2 варианта:

  1. Банк списывает деньги для досрочного погашения в дату ближайшего платежа по кредиту
  2. Банк списывает деньги точно в дату погашения. Этот вариант применяет Сбербанк, ВТБ, Райффайзен и ряд других банков

Допустим, вы решили погасить кредит через 15 дней после очередного платежа. У вас есть 1000 рублей на досрочку на вашем счету. Ваш долг по кредиту на на дату очередного платежа был 100000 рублей.

Во втором варианте досрочное погашение работает следующим образом:

  1. Банк смотрит, сколько процентов нужно начислить за 15 дней пользования средствами 100 000 рублей. Это будет допустим сумма 5 тыс. рублей. Банк сначала списывает проценты из суммы досрочки, а потом уже оставшуюся сумму с остатка долга
  2. Банк пытается списать 5 тыс рублей, а на счету только 1 тыс. Банк списывает 1 тыс. рублей в счет уплаты процентов. Никакого досрочного погашения — уменьшения остатка долга не происходит. Вы просто заплатите банку проценты заранее — это вам не выгодно.

Не будем вдаваться в математику, она описана здесь. Вот как это выглядит на картинке

В столбце проценты — наша 1. тыс. рублей, она пошла на выплату процентов. В столбце остаток долга — нуль. После досрочного погашения ежемесячный платеж не изменился и остался тем же(первый столбец).

В случае Сбербанка советуем досрочно погашать кредит суммами, больше чем ежемесячный платеж. Делать это лучше всего в дату очередного платежа. Тогда досрочное погашение сработает наиболее эффективно.

Ошибка четвертая — копить и гасить потом сразу большой суммой.

Многие люди ждут, пока накопится достаточно большая сумма, чтоб потом идти в банк и разом погасить часть кредита досрочно. Это не правильно, ибо чем позже мы погашаем, тем меньше будет экономия. Это следует из особенности аннуитетных платежей — наиболее популярного типа платежа по кредиту:

  1. Аннуитетный платеж складывается из процентов и суммы в оплату тела займа. Он каждый раз одинаков согласно формуле расчета аннуитетного платежа.
  2. Сумма в оплату тела займа первоначально очень низкая, а процент банку очень большой.

Рассмотрим кредит в 100 тыс. рублей на 36 месяце с датой первого платежа 9 сентября 2018 года

Сделаем досрочку через 1 год(слева) и через 2 года(справа) на 50 тыс. рублей и сравним переплату с помощью того же калькулятора сравнения кредитов.


В случае внесения доп. платежа через 1 год мы выплатили процентов примерно на 4 тыс. меньше, чем если погасили частично через 2 года.

Чем раньше вы осуществляете досрочное погашение, тем меньше вы заплатите банку. Копить и потом гасить сразу большой суммой — неправильно. Экономия при досрочке в этом случае будет меньше

Конечно этот случай, не совсем идеален. Нужно было бы рассмотреть, погашение по 50 тыс. через 1, 2 и 3 года против же 150 тыс. через 4 года, но результат бы остался таким же — погашать раньше всегда выгоднее с точки зрения математики.

Читайте также:  Получение вклада в сбербанке после смерти вкладчика

Ошибка пятая — не иметь финансовую подушку

Погашать сверх ежемесячного платежа хорошо, но нужно оценивать свои силы. У вас должна быть финансовая подушка — 3, а лучше 6 ежемесячных платежей по кредиту. Это на случай, если вас или супругу уволят с работы, вы заболеете ну и т.д. Могут быть форс-мажорные обстоятельства, которые не освободят никак вас от ежемесячного платежа по кредиту.

Что толку, если вы погасите кредит досрочно, потом не будете иметь средств заплатить месячный платеж? При просрочке платежа банки накладывают штрафы и пени. Их придется заплатить и они полностью сведут экономию на досрочке к нулю.

Совет

Обязательно возьмите справку после полного досрочного погашения об отсутствии задолженности, закройте все счета по кредиту и получите справки о закрытии. Это убережет вас от неожиданных сюрпризов от банка.

ПОДАТЬ ЗАЯВКУ НА ИПОТЕКУ И БЫСТРО УЗНАТЬ РЕШЕНИЕПод досрочным погашением ипотечного кредита понимается оплата с опережением. При этом к экономии на процентах приводит как полное закрытие долга, так и частичное гашение обязательств. При частичном досрочном погашении банк предложит на выбор уменьшение срока займа или снижение ежемесячного платежа.

Что выгоднее при частичном досрочном погашении ипотеки

Скажем сразу, что выгода у преждевременного исполнения обязательства есть всегда и при любом раскладе. Ведь вы уже уменьшили размер тела кредита, которое и выступает основным параметром при расчете процентных платежей и общей переплаты по кредиту. Нет смысла досрочно возвращать долг банку лишь в двух случаях:

  1. Если есть возможность вложить временно свободные деньги в бизнес, который в перспективе станет высокодоходным. Вариант весьма рискованный – можно остаться с тем же долгом по ипотеке и без дополнительной прибыли.
  2. Если вы нашли предложение по депозиту, ставки которого превышают размер уплачиваемых процентов по кредитному договору. Но здесь важно учитывать темпы инфляции, чтобы они не «съели» всю разницу в ставках.

Выгода досрочного погашения зависит, в первую очередь, от способа начисления процентов по ипотеке: дифференцированный или аннуитетный у вас платеж.

Выгода при дифференцированных платежах

Дифференцированные платежи по ипотеке встречаются крайне редко, т.к. первые взносы очень большие и непосильны для большинства заемщиков. При этом способе уплаты основной долг поделен на равные части, а проценты исчисляются исходя из общего остатка долга.

Для примера расчета выгоды возьмем следующие параметры кредитования:

  • сумма 2 500 000 рублей;
  • срок – 20 лет (или 240 месяцев);
  • процентная ставка – 10% годовых.

Итак, первоначальный график гашения будет выглядеть следующим образом (для удобства восприятия приводим первый и последний платежи):

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб.
1) 11-05-2018 30 964,61 20 833,33 10 416,67
240) 11-04-2038 10 505,14 86,80 10 415,87
Итого: 5 010 789,85 2 510 415,87 2 500 000,00

Если заемщик будет погашать кредит строго по графику, то в итоге он выплатит банку 2 510 415,87 рублей процентов. Парадокс, но плата за пользование заемными средствами за 20 лет сравнивается с суммой основной задолженности. Получается, что клиент возвращает банку стоимость уже 2 квартир.

Допустим, что в мае 2025 года вы внесли дополнительно 100 000 рублей в счет досрочного исполнения обязательств. Тогда график пересчитывается в сторону уменьшения ежемесячного взноса (что происходит чаще всего при этом способе начисления процентов) либо снижения срока кредитования.

Новые графики будут выглядеть так:

При уменьшении платежа.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1) 11-05-2018 31 250,00 20 833,33 10 416,67
85) 11-05-2025 23 958,33 13 541,66 10 416,67 100 000,00
86) 11-06-2025 22 393,03 12 621,53 9 771,50
239) 11-03-2038 9 934,36 162,86 9 771,50
240) 11-04-2038 9 853,48 81,43 9 772,05
Итого: 4 845 416,74 2 445 416,74 2 500 000,00

При сокращении сроков (при той же сумме основного долга в структуре платежа общий срок сократится на 9 месяцев).

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1) 11-05-2018 31 250,00 20 833,33 10 416,67
85) 11-05-2025 23 958,33 13 541,66 10 416,67 100 000,00
230) 11-06-2037 10 538,19 121,52 10 416,67
231) 11-07-2037 4 200,62 34,72 4 165,90
Итого: 4 784 843,01 2 384 843,01 2 500 000,00
  • При снижении размера платежа итоговая сумма переплаты составит 2 445 416,74 рублей, что на 64 999,13 меньше первоначального значения.
  • При уменьшении срока кредитования, итоговая переплата составит 2 384 843,01, что на 125 572,86 рубля меньше изначального значения в графике.

Выгода при аннуитетных взносах

Аннуитетный платеж в силу своей равномерности и постоянности больше прижился в сфере ипотечного кредитования. Но здесь проводить расчеты самостоятельно намного сложнее в связи с их спецификой. Поэтому рекомендуем воспользоваться кредитным калькулятором онлайн, который сразу выдает сумму переплаты в зависимости от внесенных параметров.

Для примера возьмем те же параметры сделки, которые использовались в отношении дифференцированных платежей.

Итак, первоначальный график будет таким:

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб.
1) 11-05-2018 24 125,54 20 547,95 3 577,60
239) 11-03-2038 24 125,54 385,69 23 739,85
240) 11-04-2038 26 785,31 247,07 26 538,24
Итого: 5 792 789,37 3 292 789,62 2 500 000,00

*последний платеж – корректирующий, учитывает, возникшую при расчетах, разницу

Итоговая переплата составляет более 3 000 000 рублей. После досрочного погашения в том же мае 2025 года и в той же сумме 100 000 рублей, график может измениться следующим образом:

Читайте также:  Сбербанк условия досрочного погашения ипотечного кредита

При снижении размера платежа.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1)11-05-2018 24 125,54 20 547,95 3 577,60
85) 11-06-2025 24 125,54 17 796,42 6 329,12 100 000,00
239) 11-03-2038 22 976,47 353,76 22 622,70
240) 11-04-2038 23 698,31 205,41 23 492,90
Итого: 5 613 894,66 3 213 894,37 2 500 000,00

При сокращении сроков.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1)11-05-2018 24 125,54 20 547,95 3 577,60
84) 11-05-2025 24 125,54 17 278,62 6 846,93 100 000,00
225) 11-01-2037 24 125,54 406,52 23 719,02
226) 11-02-2037 24 438,34 208,17 24 230,17
Итого: 5 452 684,84 3 052 685,07 2 500 000,00
  • При снижении размера ежемесячного платежа, сумма переплаты за весь срок кредитования составит 3 213 894,37 рубля, что меньше переплаты по графику на 78 895,25.
  • При уменьшении срока кредитования, итоговая переплата равна 3 052 685,07, что меньше переплаты по графику на 240 104,55.

На первый взгляд может показаться, что при аннуитете выгода больше, т.к. сумма сэкономленных на процентах денег получается выше. Однако это впечатление обманчиво. Если сравнить общую сумму переплаты, станет ясно, что дифференцированный платеж выгоднее.

Когда лучше гасить ипотеку досрочно

Вне зависимости от того, какая схема начисления процентов используется в вашем кредите, досрочное погашение дает максимальную экономию только в первые годы выплат. Ведь расчеты процентов в любом случае привязаны к общему размеру задолженности, который и снижается при дополнительных взносах.

Для наглядного примера возьмем все те же параметры кредитования и, полученные выше, результаты. Дополнительно произведем расчет досрочного погашения по состоянию на май 2021 года.

При уменьшении платежа.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1)11-05-2018 31 250,00 20 833,33 10 416,67
37) 11-05-2021 28 125,00 17 708,33 10 416,67 100 000,00
239) 11-03-2038 10 089,45 165,39 9 924,06
240) 11-04-2038 10 005,78 82,69 9 923,09
Итого: 4 825 415,73 2 425 415,73 2 500 000,00

При снижении срока.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1) 11-05-2018 31 250,00 20 833,33 10 416,67
37) 11-05-2021 28 125,00 17 708,33 10 416,67 100 000,00
230) 11-06-2037 10 538,19 121,52 10 416,67
231) 11-07-2037 4 200,62 34,72 4 165,90
Итого: 4 744 843,01 2 344 843,01 2 500 000,00

При сокращении размера ежемесячного платежа.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1)11-05-2018 24 125,54 20 547,95 3 577,60
36) 11-05-2021 24 125,54 19 418,60 4 706,94 100 000,00
239) 11-04-2038 23 103,11 204,70 22 898,42
240) 11-05-2038 1 212,82 9,89 1 202,93
Итого: 5 584 811,56 3 184 812,09 2 500 000,00

При уменьшении сроков кредитования.

№ платежа и дата Размер взноса, руб. Проценты, руб. Основной долг, руб. Дополнительный взнос, руб.
1) 11-05-2018 24 125,54 20 547,95 3 577,60
36) 11-05-2021 24 125,54 19 418,60 4 706,94 100 000,00
219) 11-07-2036 24 125,54 326,87 23 798,67
220) 11-08-2036 16 215,33 136,19 16 079,14
Итого: 5 299 708,59 2 899 708,86 2 500 000,00

Обобщив данные, получаем следующее:

Способ пересчета графика Переплата при досрочном погашении в 2021 году Переплата при досрочном погашении в 2025 году
Дифференцированный график
снижение платежа 2 425 415,73 2 445 416,74
снижение срока 2 344 843,01 2 384 843,01
Аннуитетный график
снижение платежа 3 184 812,09 3 213 894,37
снижение срока 2 899 708,86 3 052 685,07

Советы при досрочном погашении ипотеки

Выбор способа пересчета графика платежей не должен основываться на одном только расчете финансовой выгоды. Окончательное решение необходимо принимать индивидуально исходя из жизненной ситуации конкретного заемщика. На этот счет есть несколько рекомендаций:

  1. Необязательно копить крупную сумму для досрочного погашения. Даже 2 000 – 3 000 рублей, выделенные сверх установленного графиком платежа, способны сэкономить немного денег в будущем.
  2. При первом частичном погашении лучше снизить сумму платежа, уменьшив тем самым нагрузку на семейный бюджет. Ведь неизвестно, что может произойти в будущем. Впоследствии при сохранении стабильного дохода и уровня жизни, можно снижать срок кредита.
  3. Даже если сейчас вам не очень легко дается оплата ежемесячного взноса, но после погашения ипотеки вы хотите обменять квартиру, желательно снижать срок. Тем более что это финансово выгодно.
  4. Снижать платеж, несмотря на финансовую неэффективность, лучше всего в том случае, когда есть риск уменьшения доходов или возникновения дополнительных расходов. Например, вынужденная смена места работы или появление в семье ребенка.
  5. Если появилась возможность вносить досрочный платеж в крупном размере, выбор способа пересчета графика нужно делать следующим образом: при долговременном улучшении финансового положения, например, повышение зарплаты, сокращаем срок, при разовых поступлениях (выигрыш, материнский капитал, наследство и т.п.) лучше снижать платеж.
  6. Если банком установлено условие о минимальной сумме досрочных платежей или ограничена их периодичность, лучше изменять график в сторону уменьшения срока ипотеки.
  7. Не пренебрегайте своим правом получения налогового вычета с суммы уплаченных процентов. Декларацию можно подавать ежегодно, направляя полученные суммы в счет досрочного исполнения обязательств.
  8. При принятии решения важно помнить о страховке: чем меньше срок кредита, тем меньше денег вы заплатите страховой компании.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector