Что значит аккредитация банком объекта недвижимости

Здравствуйте, меня зовут Дмитрий Овсянников.

На рынке недвижимости я работаю с 1994 года.

Этот блог — некоторые мои мысли о том, что происходит на рынке недвижимости и ипотеки. Возможно, кому-то они помогут принять правильное решение о покупке или продаже недвижимости, о выборе удачного момента для покупки.

    Мысли о недвижимости и ипотеке

  • Ипотека и новостройка. Заблуждения того, кто покупает новостройку
  • Если новостройка аккредитована банком, это означает лишь то, что банк готов кредитовать данный объект.
  • Инвестиция в недвижимость
  • Другие записи блога

Если новостройка аккредитована банком, это означает лишь то, что банк готов кредитовать данный объект.

Новостройка аккредитована банком.
Что это значит?
В понимании заемщика это означает, что банк квартиру проверил. А раз банк проверил, значит, рисков при покупке квартиры в этой конкретной новостройке у заемщика не будет. Так считает заемщик, берущий в банке кредит.

Проверять документы на новостройку?
А зачем? Банк же проверил! Иначе бы кредит не выдавал!

Иногда так, но иногда — совсем иначе.
?

А давайте рассмотрим пример:

Есть квартира. По факту ее, конечно, нет, но на «шахматке» застройщика квартира есть.
И даже купить ее, вроде как, можно (считает «покупатель новостройки»).

На деле же, квартиры нет, потому как строящийся дом — это гора стройматериалов. Квартира на каком этаже продается? На 15-м?
А ничего, что из земли только 2 этажа торчит, да и на них лишь ветер гуляет, да одинокие бомжи.

Поэтому, «покупатель новостройки» — никакой не покупатель, а инвестор: он инвестирует в строительство, то есть, «мягко выражаясь», достает свои деньги из кармана и вкладывает их в строительство дома, в надежде, что может быть, когда нибудь.

Но речь сейчас не об этом.
Итак, квартира, пусть не реально, а виртуально, есть.
И стоит эта «квартира» ни много, ни мало, а 5 миллионов.

И есть банк «аккредитовавший» новостройку. То есть, этот банк готов выдавать людям кредит.

Но смотрим дальше: когда-то давно банк выдал кредит этому застройщику. Кредит — сравнительно небольшой: миллионов 100 рублей.
Плюс процентов набежало по кредиту еще миллионов на 50.
Но застройщик дом не строит, по кредиту не расплачивается.
Вопрос: как банку вернуть свои деньги?

И приходит «гениальная идея»: «А давайте выдадим кредит тем, кто хочет «купить квартиру» в новостройке».

Что получится в итоге, нужно показывать на цифрах. Смотрите внимательно:

  • банк выдает заемщику кредит, к примеру, 4 миллиона рублей;
  • заемщик добавляет из собственных сбережений 1 миллион рублей;
  • заемщик платит застройщику 5 миллионов рублей;
  • застройщик перечисляет банку 5 миллионов рублей.

Заметили?
Банк, в ходе этой нехитрой операции, выдав 4 миллиона в виде кредита, тут же получил обратно 5 миллионов.

Долг застройщика банку (с процентами) составляет 150 миллионов (по условию) или, в пересчете на квартиры стоимостью по 5 миллионов каждая, 30 квартир.

30 квартир застройщик продал — банк вернул себе 30 миллионов.
И, более того, банк переложил на 30 разных людей обязанность расплачиваться по кредиту.

Несложно заметить, что после всей этой операции по продаже 30 квартир, денег на строительство не прибавилось. Но зато, застройщик банку ничего не должен.

Ну а чтобы были деньги на строительство, нужно продать еще квартиры: лишь тогда стройка «разморозится».

Но будут ли покупать эти квартиры?
На этот счет есть серьезные сомнения.
Почему?
Потому что если человек (один из тех 30, кто уже заплатил свои деньги) видит, что строительство в течение нескольких месяцев и не начинается, он начинает нервничать. Пытается вернуть свои деньги, скандалит с застройщиком, обращается в суд. Но это уже другая история.

Читайте также:  Как оплатить ипотеку через мобильный банк сбербанка

Кстати, банк, как кредитная организация, только деньги дает: он квартирами не торгует. И то, что заемщик не стал собственником квартиры — это не его проблемы. От обязанности платить по кредиту заемщика это не освобождает.

Так что, дорогие мои, застройщика нужно проверять, не зависимо от того, аккредитован объект банком или нет.

Банки Сегодня Лайв

Статьи, отмеченные данным знаком всегда актуальны. Мы следим за этим

А на комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Сбербанк – один из лидеров рынка финансовых услуг. Каждый желающий может получить ипотеку в новом доме на выгодных условиях, под минимальный процент. Для этого следует изучить предложения от аккредитованных застройщиков, которые сотрудничают с банком. Как узнать список аккредитованных застройщиков и условия, вы узнаете после прочтения статьи.

Выгодно приобрести квартиру по ипотеке предлагает Сберегательный банк. Для получения минимального процента в рамках финансового продукта, следует приобрести квартиру в новом доме от аккредитованной компании. Рассмотрим, как узнать список компаний, и на каких условиях можно получить кредит.

Что такое аккредитация и как ее получить

Многие слышали, что банк работает с аккредитованными новостройками, но даже не догадывается, что это значит. Аккредитация означает, что застройщик и его объект строительства прошел тщательную проверку со стороны финансовой компании.

На первом шаге Сберегательный банк проверяет все документы застройщика. Если компания стабильная и имеет высокий рейтинг надежности, то происходит проверка объекта. Причем важно отметить, что каждый дом проверяется отдельно и после этого выносится аккредитация.

Для получения аккредитации застройщику следует:

  • обратиться к уполномоченному сотруднику Сберегательного банка
  • подготовить необходимый пакет документов
  • пройти проверку

Список аккредитованных новостроек

Получить актуальные данные по своему региону можно только на специальном портале ДомКлик от Сбербанка. Информация отражена на главной странице.

На официальном портале можно отфильтровать предложения, исходя из личных предпочтений и финансовых возможностей. Для получения информации по аккредитованной недвижимости следует указать:

  1. Регион получения ипотечного кредита.
  2. Тип сделки.
  3. Тип жилья.
  4. Цену.

После внесения сведений появится все приложения на карте. Несомненный плюс – по каждому предложению представлены фотографии. Это помогает дистанционно увидеть объект недвижимости.

Для получения полной информации следует кликнуть на выбранный объект и ознакомиться со всей информацией.

Условия по ипотеке в аккредитованных новостройках

Выбирая продукт, заемщики в первую очередь обращают внимание на размер процентной ставки. Чем она ниже, тем меньше переплата по договору, в течение всего срока действия ипотечного договора.

Процентная ставка определяется для каждого клиента персонально и зависит от ряда факторов. На практике минимальная ставка составляет от 8,5%. В рамках программы с государственной поддержкой можно оформить ипотечный кредит от 6%.

На размер ставки влияет:

  • есть зарплатная карта у заемщика или нет
  • будет ли включено добровольное страхование жизни
  • как будет происходить регистрация объекта: лично или через интернет (электронная)
  • дополнительная скидка от застройщика
  • кредитная история
  • наличие действующих обязательств
  • пользовался ранее клиент услугами банка или нет

Важно! Стоит отметить, что при наличии зарплатной карты можно получить скидку к базовому проценту в размере до 1%. Дополнительное преимущество – банк не запрашивает справку о доходах, с целью оценки платежеспособности.

  • валюта по договору – рубли
  • минимальная сумма – от 300 000 рублей
  • максимальная сумма – не более 85% от стоимости приобретаемого имущества
  • срок – до 30 лет
  • комиссия за предоставление ипотечного кредита отсутствует
  • обязательное страхование предмета залога
  • кредит выдается для покупки имущества на территории РФ
  • минимальный взнос от 15% от суммы недвижимости

Актуальную информацию на дату обращения можно получить на официальном портале финансовой компании ДомКлик от Сбербанка.

Дополнительно сведения предоставляют специалисты службы поддержки клиентов по бесплатному телефону 8 800 7709 999. На территории РФ звонок бесплатный.

Особенности кредитования через партнера

Оформляя кредит через аккредитованную компанию, следует учитывать несколько основных особенностей. Для вашего удобства рассмотрим их:

Читайте также:  Как перевести накопительную пенсию в сбербанк россии
Проверка недвижимости В рамках стандартной программы банк тщательно проверяет продавца (документы) и квартиру. Если имущество в плохом состоянии, то Сбербанк может отказать в предоставление денег.
Процедура проверки может длиться несколько недель. Отправляя заявку на покупку квартиры в аккредитованной компании, клиент экономит время, поскольку процедура проверки уже пройдена.
Скидка от застройщика В рамках программы можно получить дополнительную скидку от партнера Однако применяется она в том случае, если ипотечный договор оформляется на срок не более 12 лет.
Гарантия сдачи объекта Приобретая недвижимость на этапе строительства можно быть уверенным в том, что дом будет сдан в срок. Не секрет, что на этапе строительства стоимость квартиры ниже, что является несомненным преимуществом для тех, кто желает сэкономить.
Быстрое одобрение Заявка на покупку рассматривается максимально быстро. На практике некоторые клиенты получают решение спустя несколько дней после отправления заявки.

Дополнительно следует отметить главную особенность кредитования через аккредитованную компанию – это возможность отправить заявку без визита в офис. Для этого следует посетить официальный портал ДомКлик. Если у вас нет доступа от личного кабинета Сбербанка, то его можно получить за несколько минут.

На сайте можно рассчитать стоимость и ознакомиться с графиком.

Если все условия устраивают, следует заполнить анкету. Запрашивается:

  • личные данные
  • доход
  • место работы
  • паспортные сведения
  • данные созаемщика

Дополнительно следует прикрепить необходимые документы. Все фотографии должны быть качественными.

В завершение можно отметить, что Сберегательный банк предлагает выгодные условия по ипотечной программе от аккредитованных застройщиков. Для получения информации о партнере следует посетить официальный портал ДомКлик и воспользоваться удобным калькулятором.

Дополнительно каждый клиент может бесплатно, в любое время, рассчитать условия получения ипотечного продукта и оставить заявку. Заполняется заявка просто и быстро. Главное – достоверно и внимательно указать данные и прикрепить качественные фотографии документов.

На комментарии к данной статье ответы даёт квалифицированный юрист а также сам автор статьи.

Банковская аккредитация – это своеобразный «фейсконтроль», отсеивающий недостаточно благонадежных застройщиков.

Покупка квартир в строящихся домах за наличные или с привлечением ипотечного кредита влечет высокие риски для всех участников сделки купли-продажи, в особенности для покупателей, которые рискуют никогда не дождаться заветных квадратных метров, и банков, по факту не имеющих «твердого» залога по выданным кредитам.

Минимизировать риски позволяет процедура банковской аккредитации застройщика.

О самых важных аспектах аккредитации: о том, какие выгоды она дает для каждой из сторон сделки; можно ли на 100% доверять аккредитованному застройщику и всегда ли опасно иметь дело с неаккредитованной строительной фирмой – читайте в настоящей статье.

Что такое аккредитация?

Банковская аккредитация застройщика – это комплексный аудит строительной организации, в том числе проверка законности и оценка перспектив строительства конкретных жилых объектов.

Процедура аккредитации чаще всего состоит из двух этапов.

Первый этап – проверка благонадежности и финансовой устойчивости строительной компании. Изучается репутация застройщика и его «деловая история», оценивается количество и качество уже возведенных и сданных объектов, учитываются отзывы покупателей жилья и опыт взаимодействия застройщика с другими кредиторами. Финансовая устойчивость организации анализируется на основе сбора данных из различных открытых источников и проверке их актуальности. А именно: информации о руководстве и контролирующих лицах, о наличии задолженности по налогам, о фактах участия юридического лица в судебных разбирательствах, о состоянии бухгалтерского баланса и отчетностей, о вероятности ликвидации или банкротства, о вынесенных судебных решениях в отношении контрагента и исполнительных производствах. Финансовые отчеты застройщика должны доказывать экономическую стабильность на протяжении длительного времени – не менее двух лет. При этом желательным условием является наличие в «портфолио» строительной компании не менее двух сданных в эксплуатацию непросроченных объектов.

Второй этап – аудит возводимых жилых объектов. Аккредитация строящегося дома происходит по итогам проведения правовой экспертизы разрешительной документации и учредительных документов компании. Выясняют, имеются ли в наличии:

• документ, подтверждающий право собственности на участок земли, либо договор долгосрочной аренды;

Читайте также:  Как активировать карту беларусбанка в мобильном банкинге

• разрешение на строительство жилого дома;

• надлежаще оформленная проектная документация и т.д.

Выезд на объект, оценка стадии и качества строительных работ является неотъемлемой частью процедуры аккредитации, так как позволяет убедиться в «жизнеспособности» проекта.

Кроме того, каждый банк может предъявлять дополнительные требования к застройщику. К примеру, некоторые кредитные организации проверяют удобство подключения строящегося объекта к инженерным коммуникациям. Другие, чаще всего, банки «среднего звена», могут предусматривать "неофициальное" условие об обязательном наличии аккредитации застройщика более крупными банками.

214-ФЗ: охраняет интересы дольщиков

Подавляющее большинство банков аккредитует только застройщиков, работающих в рамках закона 214-ФЗ, то есть заключает договоры участия в долевом строительстве. ДДУ, во-первых, обязателен для государственной регистрации, следовательно, исключает вероятность двойных продаж. Во-вторых, данный документ содержит все необходимые данные о жилом помещении – площадь, план, стоимость, а также сведения о гарантийном сроке эксплуатации и страховой компании.

Кому выгодна аккредитация?

Аккредитация выгодна всем участникам рынка недвижимости – дольщикам, банкам и застройщикам. Наличие банковской аккредитации у застройщика снижает риски покупателя и освобождает дольщика от необходимости самостоятельной проверки благонадежности строительной компании. Кроме того, при покупке квартиры в аккредитованной новостройке заемщики могут получить кредит без привлечения поручителей и дополнительного залогового обеспечения. При этом проценты по ипотеке, как правило, существенно ниже.

Банк, в свою очередь, заинтересован в выдаче ипотечных кредитов и получении прибыли, а проценты по договорам ипотеки в строящихся домах выше, чем по займам на покупку объектов завершенного строительства.

Застройщикам аккредитация помогает привлечь больше дольщиков и избавляет от необходимости содержать штатных специалистов по ипотеке.

Дает ли аккредитация стопроцентную гарантию надежности застройщика?

Несмотря на преимущества процедуры аккредитации, практика показывает, что аккредитация не является стопроцентной гарантией надежности застройщика. Если банк связан с застройщиком финансовыми обязательствами, выступает в качестве соинвестора, он может довольно снисходительно относиться к недочетам в работе строительной организации, что, безусловно, увеличивает риски покупателя.

Всегда ли плох неаккредитованный застройщик?

Отсутствие аккредитации у застройщика не всегда означает, что с такой компанией опасно иметь дело. Возможно, строительная организация недавно вышла на рынок и банки не успели к ней «присмотреться», либо она не имеет разрешительной или иной необходимой документации в силу временных технических проблем.

Если же аккредитация отсутствует у «зрелой» фирмы или на объекты с высокой степенью готовности, к такому застройщику следует относиться настороженно. Скорее всего, причины недоверия банков кроются в неблагополучной истории строительства конкретной организации. Возможно, имели место финансовые трудности, случаи заморозки строительства, судебные разбирательства с дольщиками.

Аккредитация будущего

Время экономической нестабильности вносит коррективы в процедуру аккредитации застройщиков. Строительная отрасль крайне чувствительна к кризисным явлениям, поэтому банки начинают «закручивать гайки» в вопросах риск-менеджмента и более осторожно к относиться новым участникам рынка недвижимости. Одни банки перестают аккредитовывать дома на начальной стадии строительства, требуя хотя бы наличие фундамента, другие – «не связываются» с объектами, построенными менее чем на 50%. Получить аккредитацию становится проще лишь проектам с государственным участием.

В Северо-Западном округе ситуация довольно благоприятная. Сбербанком России аккредитовано около 700 жилых комплексов, примерно 400 из которых расположено в г. Санкт-Петербург и Ленинградской области. Даже на волне кризиса в 2014 году этот банк отозвал аккредитации только у трех застройщиков. Санкт-петербургский «Промсвязьбанк» продолжает аккредитовывать новостройки на стадии котлована.

Чтобы обеспечить безопасность заемщикам и минимизировать собственные риски, в ближайшей перспективе банки не будут ограничиваться только ужесточением условий аккредитации, продолжая «мониторить» в процессе работы уже аккредитованных застройщиков.

Автор: адвокат, основатель коллегии адвокатов «Комиссаров и Партнеры», президент межрегиональной общественной организации «Общество защиты прав собственников и арендаторов недвижимости», преподаватель Северо-Западного института повышения квалификации ФНС России, Андрей Комиссаров

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector