Срок регистрации договора залога недвижимости в росреестре

Сроки регистрации залога недвижимого имущества, а также необходимы документы — те вопросы которые будем разбирать в этой статье. Оформление ипотечного займа на приобретение недвижимого имущества осуществляется на определенных условиях. Среди них обозначены не только ежемесячные выплаты «тела» кредита и его процентов, но также регистрация залога недвижимого имущества. Она является обязательной процедурой, гарантирующей банку полный возврат ипотеки. Без залога оформление ипотечного договора будет невозможно. В такой сделке банк откажет.

Какое имущество может стать залогом

В роли залога может быть использовано любое недвижимое имущество, приобретаемое по ипотеке. В том числе:

  1. Квартира.
  2. Частный дом.
  3. Комната.
  4. Дачный домик.
  5. Земельный участок.
  6. Доля в квартире (доме).

Отдавая приобретаемое имущество под залог, заемщик должен четко взвешивать свои финансовые возможности. В случае задержек выплат и создания долга, банк вправе выставить залоговое имущество на торги с целью полного возврата оформленного займа. Подобные условия прописаны в залоговом соглашении. Перед его подписанием, необходимо тщательно изучить раздел «Права и обязанности сторон». Это позволит избежать недоразумений в будущем.

В случае возникновения форс-мажорных ситуаций (внезапное увольнение, потеря трудоспособности), следует незамедлительно обратится к сотрудникам банка. Возможно, они помогут отсрочить платежи на некоторое время, войдя в сложную ситуацию заемщика.

Как зарегистрировать залог

Процесс регистрации залога недвижимого имущества регулируется статьей 131 Гражданского кодекса РФ. Именно она определяет все тонкости процедуры. Их обязаны придерживаться все финансовые учреждения, зарегистрированные в стране.
Залог на недвижимость оформляется в виде одноименного соглашения. Его подписание происходит после заключение основного договора на ипотеку. Оба документа подлежат последующей регистрации в Росреестре. За ее проведение, заемщик обязан заплатить стандартную ставку госпошлины. В 2019 году ее размер составляет 2 тыс. рублей. Также придется отдельно оплатить обременение, оно обойдется в 1 тыс. рублей.
Некоторые банки практикуют услуги самостоятельного заверения документов. Обычно, после их составления, гражданин сам отправляется в Росреестр.

Документы для регистрации залога

Регистрация залогового имущества, права собственности на него и дальнейшее обременение, требуют предоставления следующего перечня документов:

  • СНИЛС и паспорт заемщика.
  • Свидетельство о браке и о рождении детей (если они есть).
  • Реквизиты банка (залогодержателя).
  • Договор ипотеки.
  • Соглашение о залоге.
  • Закладная.
  • Документы на недвижимость.
  • Контракт на недвижимость.
  • Оценка.

В том случае, если приобретается недвижимость, доля в которой принадлежит несовершеннолетним детям, в Росреестр также понадобится предоставить согласие от органов опеки. Не исключена необходимость составления нотариально заверенного разрешения от второго супруга или других дольщиков недвижимости.
Приобретение недвижимости юридическим лицом, требует предоставления разрешения на деятельность, устава предприятия и документов, подтверждающих права руководителя на подписание договоров.
Срок регистрации залога имущества в среднем составляет 5-10 дней. Далее документы выдаются на руки владельцу.

Содержание соглашения о залоге недвижимости

В залоговом соглашении в обязательном порядке указываются полные данные объекта недвижимости (кадастровый номер, адрес, площадь), а также реквизиты и контактные данные сторон. Без них договоренность не сможет вступить в законную силу. Нарушение приведет к признанию соглашения недействительным или ничтожным.

При подписании соглашения особое внимание необходимо обратить на то, что именно гарантирует залогодержателю недвижимость. Она должна выражать уплату основного долга, т.е. самой ипотеки и процентов по ней.

В таком случае можно столкнуться с неприятностями. К примеру, клиент выплатил всю задолженность по ипотеке, однако у него имелись непогашенные проценты по кредитной карте или неоплаченные банковские услуги. Через несколько лет, после накопления пени, приходит уведомление об изъятии недвижимости.
Оптимальный вариант – подписание соглашения после предварительного согласования его условий с юристом. За его услуги придется заплатить отдельно, однако это даст уверенность в отсутствии «подводных камней».

Вам нужна консультация эксперта по этому вопросу? Опишите вашу проблему и наши юристы свяжутся с вами в ближайшее время.

При создании спорной ситуации с банком относительно выполнения условий по залоговому соглашению, ее разрешение возможно лишь в судебном порядке.
Подводя итоги, необходимо упомянуть прозрачность сделки между продавцом и покупателем недвижимости. Покупатель должен быть полностью уверен в том, что приобретаемый объект не используется в мошеннических целях и не находится под арестом. Банк проверяет документы перед выдачей ипотеки, исключая подобные ситуации, однако все же стоит провести их самостоятельное изучение.

Есть вопросы? Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

В настоящее время нередко недвижимое имущество приобретается по договору ипотечного кредитования. Эта банковская услуга позволяет миллионам граждан получить собственное жилье. Но приобретаемая жилплощадь находится в залоге у банка до того момента, пока кредит не будет выплачен в полном объеме. Регистрация договора ипотеки в Росреестре не является обязательной процедурой, но заимодавец обычно является ее инициатором. Таким образом он осуществляет страхование своих рисков.

Важно знать: Если ипотечный контракт не зарегистрирован в регпалате, то собственник жилья может совершать любые сделки с залоговым имуществом.

Как осуществляется процедура

Ипотечный контракт регистрируется в Росреестре. Процедура представляется собой завершающий этап получение ипотеки. То есть, сделка фиксируется на высшем уровне — государственном.

Согласно действующему ипотечному законодательству участники (банк и заёмщик) обязаны подать в подразделение Росреестра заявку, к которой необходимо приложить полный перечень необходимых документов. Форму заявления можно получить не только в регпалате или МФЦ, но и на официальном сайте rosreestr.ru. Обычно процесс длится недолго, так как все требуемые бумаги стороны уже имеют в наличии. После совершения всех необходимых действий на закладной и договоре ипотеки проставляется штамп и подпись специалиста Росреестра.

Читайте также:  Не выплачивают накопительную часть пенсии что делать

Какие документы необходимы

Прежде, чем подавать заявление на регистрацию залога в Росреестре, следует дополнительно подготовить определенные бумаги. Перечень включает:

  • доверенность на осуществление процедуры (если одним из участников является представитель физлица);
  • квитанцию об оплате госпошлины;
  • ипотечный контракт и приложения в трех экземплярах;
  • закладная и приложения к ней (если в соглашении прописано, что залогодержатель имеет права на недвижимость в форме данного документа);
  • кредитный договор;
  • нотариально заверенное согласие супруга на подписание контракта, или бумагу, которая свидетельствует о том, что имущество не является совместным – брачный контракт, договор о разделе имущества, судебное решение);
  • разрешительный документ от органов опеки и попечительства, если имущество приобретается в собственность несовершеннолетнему или недееспособному гражданина. Бумага должна быть составлена на имя родителей или официальных опекунов;
  • согласие на ипотеку всех владельцев в письменном виде, если имущество является общей собственностью супругов;
  • оценочный отчет объекта недвижимости от специализированной компании – в ситуациях, оговоренных законодательством РФ;
  • для юрлиц потребуется бумага, доказывающая полномочия руководителя, копии устава компании, выписка из ЕГРЮЛ, свидетельство о постановке на учет в ФНС, одобрение сделки от управляющего органа.

Сроки и стоимость

Сроки, которые отводятся на регистрацию договора залога в Росреестре, четко прописаны в нормативно-правовых актах РФ. Федеральный закон «Об ипотеке» гласит, что временные границы процедуры составляют:

  • для участков земли – 15 рабочих дней;
  • для иных объектов недвижимости – до 5 рабочих дней.

При необходимости госучреждение вправе запросить дополнительную документацию. В данном случае сроки регистрации увеличиваются.

Залогодатель (гражданин, приобретающий имущество) в обязательном порядке должен уплатить государственную пошлину. Если возникновение обязательства связано с определенным законом, то госпошлину можно уплатить на специальных условиях (для военных и госслужащих). Если же ипотечный договор оформляется в общем порядке, то сумма пошлины должна быть уплачена полностью.

Важно: Размер государственной пошлины зафиксирован в п.28.1 ст. 333.33 НК РФ. Сумма варьируется в диапазоне от 1000 руб. (для граждан РФ) и 4000 руб. (для юрлиц).

Особенности регистрации

Суть ипотечного обременения для Росреестра является условной. Такое соглашение может быть заключено не только между кредитной организацией и заимополучателем. К примеру, если гражданин реализует квартиру в рассрочку, то он может наложить на нее обременение до момента оплаты покупателем всей суммы средств.

В ряде случаев оформление ипотечного договора невозможно. В соответствии со ст.5 закона №102 объектом ипотеки не могут выступать:

  • комнаты в квартирах;
  • дачные домики;
  • морские и воздушные судна;
  • помещения, где осуществляют свою деятельность частные предприниматели.

Эти положения относятся и к земельным участкам (если ипотека оформляется на землю), которые находятся в собственности государства, относятся к общественному владению, удалены из оборота в силу определенных причин или не соответствуют установленной площади.

Справка: Соглашение на ипотеку не заключается, когда невозможно провести залоговую оценку объекта недвижимого имущества.

Различают два вида ипотечного займа в зависимости от вида заключения договора. Более подробно они описаны далее.

В силу действия договора

Такой вариант соглашения встречается достаточно редко, но, тем не менее, оно оформляется на покупку жилья в строящихся зданиях. В иных ситуациях кредитные учреждения стараются избегать этого типа ипотеки, так как обременение накладывается не одновременно с госрегистрацией соглашения купли-продажи, а при оформлении допсоглашения к основному договору. В данном случае банк находится в рискованном положении – кредит заёмщику уже выдан, а обеспечения еще нет.

Иногда продавец жилплощади желает прописать в соглашении купли-продажи заниженную сумму во избежание уплаты налога, который не совпадает с официальной оценкой. Тогда проблему можно решить только путем заключения ипотеки в силу действия договора.

Внимание: В течение трех месяцев получения кредита заёмщик должен предоставить в банк свидетельство на недвижимость, чтобы оформить допсоглашение по ипотеке.

До момента предоставления финансовому учреждению права обременения, ставка процента по кредиту будет выше – это позволяет банку частично застраховать возможные потери. Если же квартира приобретается в строящемся доме, то кредит будет находиться без обеспечения до сдачи здания жильцам.

В силу действия закона

Данный тип регистрации договора залога недвижимого имущества в Росреестре используется чаще всего. Наложение обременения осуществляется сразу же с госрегистрацией соглашения купли-продажи. Процедура регламентирована Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В выданной выписке из ЕГРН в пункте обременения прописывается, что квартира куплена за счет заёмного капитала и находится в залоге. При этом новый собственник жилья должен иметь ввиду, что после полной выплаты ипотеки банку, ему нужно будет обратиться в подразделение Росреестра вместе с банковским сотрудником для снятия обременения.

Если оформление займа осуществлялось по закладной, то в присутствии специалиста банка нет необходимости – собственнику достаточно предоставить закладную с пометкой кредитной организации о полном погашении обязательств. Обременение снимается в течение трех дней.

Полезно: Владелец вправе заказать новую выписку из ЕГРН, в которой не будет стоять отметки об обременении.

Но снять обременение возможно не только после полной оплаты ссуды. Данную процедуру можно осуществить по соглашению сторон (заёмщика и банка), по судебному решению или когда банк был полностью ликвидирован и прекратил свою деятельность как юрлицо (последний вариант случается исключительно редко).

Регистрация допсоглашения

При необходимости внесения изменений к текущему договору ипотечного займа составляется дополнительное соглашение в том же формате, что и основной документ. Этот договор регистрируется в Росреестре сразу после подписания (сроки стандартные — такие же, как при оформлении основного соглашения). При несоблюдении установленного законом порядка сделка может быть признана недействительной, а её юридическая сила – ничтожной.

Читайте также:  Восточный экспресс банк потребительский кредит наличными

Таким образом, рассмотрены основные нюансы регистрации залога недвижимого имущества в Росреестре. Данная процедура необходима, когда жильё приобретается на заёмные средства банка, которому требуется залоговое обеспечение для страхования своих рисков.

Остались вопросы?

Проконсультируйтесь у юриста (бесплатно, круглосуточно, без выходных):

8 (499) 938-42-45 — Москва и Московская обл.

8 (812) 425-64-57 — Санкт-Петербург и Лен. обл.

К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее – Закон об ипотеке), общие положения о залоге (п. 4 ст. 334 ГК РФ).

Понятие договора залога приведено в статье 334 ГК РФ, согласно которой "в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя)".

В силу залога согласно нормам ГК РФ кредитор имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (п. 1 ст. 334 ГК РФ). Ипотека как вид залога обеспечивает удовлетворение за счет стоимости исключительно недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 130 ГК РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Договор об ипотеке – это договор о залоге недвижимого имущества. Договор об ипотеке содержит положения о предмете ипотеки, рыночной оценке предмета ипотеки, существе, размере и сроке исполнения обязательства (существенные условия), обеспечиваемого ипотекой, иные условия (п. 1 ст. 9 Закона об ипотеке). Отсутствие в договоре об ипотеке существенных условий делает такой договор незаключенным (ст. 432 ГК РФ).

Договор об ипотеке оформляется в простой письменной форме и обязательного нотариального удостоверения не требует (п. 1 ст. 10 Закона об ипотеке").

В залог может быть передано любое имущество, в том числе вещи и имущественные права. Исключения устанавливаются законом (п. 1 ст. 336, п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Заложенное имущество остается у залогодателя, если иное не предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором (п. 1 ст. 338 ГК РФ).

Залогодателем может быть как сам должник, так и третье лицо (п. 1 ст. 335 ГК РФ). Для залога вещи необходимо, чтобы у залогодателя было право собственности на нее. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ). Залогодателем права может быть лицо, являющееся кредитором в обязательстве, из которого вытекает закладываемое право (правообладатель) (п. 1 ст. 358.1 ГК РФ).

Залогодержателем по залогу является банк или иная кредитная организация, либо другое юридическое лицо, предоставившие кредит или целевой заем на приобретение недвижимого имущества (земельного участка или жилого помещения).

Договор залога должен быть заключен в простой письменной форме, если законом или соглашением сторон не установлена нотариальная форма.

Договор залога в обеспечение исполнения обязательств по договору, который должен быть нотариально удостоверен, подлежит нотариальному удостоверению.

Несоблюдение формы договора залога влечет его недействительность (п. 3 ст. 339 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 ГК РФ и пунктом 1 статьи 19 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора) ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее – Закон о регистрации).

Как установлено пунктом 1 статьи 11 Закона об ипотеке (в редакции, действовавшей на день заключения договора), государственная регистрация договора, влекущего возникновение ипотеки в силу закона, является основанием для внесения в ЕГРП записи о возникновении ипотеки в силу закона.

При ипотеке в силу закона ипотека как обременение имущества возникает с момента государственной регистрации права собственности на это имущество, если иное не определено договором (пункт 2 статьи 11 Закона об ипотеке).

Предусмотренные Законом об ипотеке и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в ЕГРП, если иное не установлено законом. Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в ЕГРП записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения этого обязательства (пункт 3 статьи 11 Закона об ипотеке).

Пунктом 2 статьи 20 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека в силу закона подлежит государственной регистрации.

Государственная регистрация ипотеки в силу закона осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя по ипотеке в силу закона могут быть удостоверены закладной.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Анализ изложенных норм права позволяет сделать вывод о том, что любой залог недвижимого имущества, независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Читайте также:  Расклейщик объявлений тамбов вакансии для подростков

Ипотека недвижимого имущества бывает двух видов: ипотека в силу договора и ипотека в силу закона.

Ипотека в силу договора возникает по воле сторон, на основании заключенного между ними договора об ипотеке.

Ипотека в силу закона встречается в случае, если:

– жилой дом или квартира, приобретенные полностью или частично за счет кредита банка или иной кредитной организации, находятся в залоге с момента государственной регистрации ипотеки в ЕГРП (п.1 ст. 77 Закона об ипотеке);

– жилое помещение, построенное полностью либо частично с использованием накоплений для жилищного обеспечения военнослужащих, предоставленных по договору целевого жилищного займа в соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 117-ФЗ "О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих", считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на жилой дом (п. 4 ст. 77 Закона об ипотеке);

– земельный участок, приобретенный с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка, считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок. Если соответствующий земельный участок взят в аренду, то возникает ипотека в силу закона на право аренды, если иное не установлено федеральным законом или договором аренды (п. 1 ст. 64.1 Закона об ипотеке);

– при строительстве здания или сооружения на земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, ипотека распространяется на эти здания и сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке (ст. 65 Закона об ипотеке);

– земельный участок, на котором с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации, либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, приобретено, построено или строится здание или сооружение, право аренды такого земельного участка считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание или сооружение, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором (ст. 64.2 Закона об ипотеке);

– в случае регистрации права собственности на завершенный строительством объект недвижимости, который ранее был зарегистрирован и передан в ипотеку как объект незавершенного строительства, ипотека сохраняет силу, и ее предметом является здание (сооружение), возведенное в результате завершения строительства (ст. 76 Закона об ипотеке);

– при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика ренты приобретает право залога на это имущество (п. 1 ст. 587 ГК РФ);

– ипотека в силу закона возникает, если объект недвижимости приобретен в кредит или в рассрочку (ст. 488 и 489 ГК РФ);

– земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности (праве аренды или субаренды), и строящийся (создаваемый) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства (залогодержателей).

На сегодняшний день срок государственной регистрации ипотеки земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений составляет 15 рабочих дней, а ипотеки жилых помещений – 5 рабочих дней.

С 01.07.2014 договор ипотеки или кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство, не подлежит государственной регистрации, однако сама ипотека должна быть зарегистрирована в установленном законом порядке. В отношении ипотеки жилых помещений предусмотрен ускоренный срок регистрации – пять рабочих дней со дня представления необходимых документов. За государственную регистрацию ипотеки в силу закона госпошлина не уплачивается.

Если передаваемое в ипотеку имущество находится в совместной собственности, потребуется письменное согласие всех собственников. Согласие другого супруга должно быть нотариально удостоверено (п. 1 ст. 7 Закона об ипотеке, п. 3 ст. 35 Семейного кодекса РФ).

Когда в залог передается жилой дом или квартира, находящиеся в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлены опека или попечительство, сделку необходимо согласовывать с органом опеки и попечительства (п. 5 ст. 74 Закона об ипотеке, п. 2 ст. 37 ГК РФ).

С прекращением кредитного обязательства залог прекращается. О прекращении ипотеки должна быть сделана отметка в ЕГРП (ст. 352 ГК РФ, ст. 25 Закона об ипотеке). По общему правилу для погашения записи об ипотеке в регистрационный орган достаточно представить:

– заявление владельца закладной;

– или совместное заявление залогодателя и залогодержателя;

– или заявление залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме. Данная отметка должна включать слова об исполнении обязательства и дате его исполнения, а также должна быть удостоверена подписью владельца закладной и заверена его печатью (при наличии печати) (п. 2 ст. 25 Закона об ипотеке).

При погашении регистрационной записи об ипотеке закладная аннулируется (п. 3 ст. 25 Закона об ипотеке).

Регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней (п. 1 ст. 25 Закона об ипотеке).

За погашение регистрационной записи об ипотеке госпошлина не уплачивается.

Таким образом, под ипотекой традиционно понимается залог недвижимости, остающейся во владении должника, но с запрещением права свободного распоряжения этим имуществом. Квалифицирующими признаками ипотеки выступают предмет договора залога, каковым может являться лишь недвижимая вещь, и сохранение за залогодателем правомочий владения и пользования этой вещью.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *

Adblock detector